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2010-08-30 Per 3 milioni di case vendite congelate senza mappe catastali in regola

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Un voto a maggioranza per correggere i millesimi di 50mila condomìni, ma resta qualche dubbio

a cura di Cristiano Dell'OsteCronologia articolo6 settembre 2010Commenti (3)

Questo articolo è stato pubblicato il 06 settembre 2010 alle ore 09:03.

Cambiare le tabelle millesimali con un voto a maggioranza: la sentenza 18477/2010 della Cassazione promette di far piazza pulita di tante piccole ingiustizie in condominio. Finalmente il vicino che ha reso abitabile il sottotetto, così come quello che si è "allargato" in cortile con una grande veranda, potranno essere chiamati a pagare il giusto.

Prima ci voleva l'unanimità o, in mancanza di accordo, il ricorso al giudice. Con la conseguenza che tante situazioni critiche sono rimaste semplicemente bloccate.

Oggi – dicono le Sezioni unite della Cassazione – è sufficiente la metà più di uno degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno 500 millesimi. Una bella ventata di semplicità per tutti quegli edifici, e sono almeno 50mila, in cui ci sono i margini per ritoccare i millesimi.

Il guaio è che sulla corretta lettura della pronuncia gli interpreti si sono subito divisi. Si aprono incertezze sulla tipologia delle tabelle modificabili, sulla casistica che può determinare la correzione e sui criteri da seguire nel calcolo. In ogni condominio, quindi, sarà fondamentale preparare bene il terreno prima di avviare la procedura: consultare un tecnico preparato e poi costruire un ampio consenso in assemblea.

Gli immobili

Il ministero dell'Economia e delle finanze ha conteggiato 1 milione e 18mila codici fiscali, attribuiti ad altrettanti edifici, che rappresentano quindi il "pianeta condominio" in Italia. A parte i casi in cui c'è stato un errore di calcolo nella formazione dei millesimi, i palazzi nei quali occorre una modifica delle tabelle millesimali sono quelli in cui sono stati alterati i rapporti di valore tra gli alloggi. Detto diversamente: se chi vive all'ultimo piano ha trasformato in mansarda la soffitta, il suo alloggio deve "pesare" di più rispetto a quello del piano di sotto. Quindi, se ora ha 40 millesimi, dopo la modifica potrebbe averne, ad esempio, 50, con un aumento delle spese condominiali di quasi 500 euro all'anno (ipotizzando la spesa annua standard di 1.900 euro). E lo stesso succede quando il palazzo è stato sopraelevato, quando è stato costruito un superattico sopra l'ultimo piano o quando sono stati realizzati una grande veranda o un soppalco che trasforma di fatto in bilocale un monolocale.

Sono quelli che tecnicamente si chiamano ampliamenti. Le ultime rilevazioni dell'Istat, piuttosto datate, indicano che tra il 1995 e il 2006 sono state aggiunte alle case italiane quasi 90mila stanze all'anno. Logico che la maggior parte di questi interventi si riferisca a villette e case monofamiliari. Ma un intervento su dieci – ricalcando l'andamento standard della produzione edilizia – è riconducibile a edifici plurifamiliari.

Così, sommando tutte le situazioni irrisolte nel corso degli anni, si può calcolare che almeno 50mila condomìni su un milione – il 5% – possano beneficiare della sentenza. Una stima di massima, ma sicuramente prudenziale: basti pensare, per rendersene conto, alle leggi varate in 17 regioni per consentire il recupero a fini abitativi dei sottotetti e alle migliaia di interventi effettuati nella sola città di Milano grazie alla legge regionale 12/2005.

Il contenzioso

L'impatto della sentenza si farà sentire anche sul contenzioso. Nei condomìni italiani – secondo il 3° rapporto Anaci-Censis – ogni anno sorgono più di 180mila nuove cause giudiziarie, che vanno ad alimentare uno stock che Il Sole 24 Ore ha stimato in circa un milione di vertenze pendenti. I motivi di litigio principali sono l'utilizzo delle parti comuni, i rumori molesti e gli interventi di manutenzione dello stabile. Ma tra i motivi meno frequenti, rileva l'Anaci, ci sono anche quelli relativi ai millesimi.

In effetti, finora pochi comproprietari si sono avventurati in un'azione di revisione delle tabelle, perché la necessità di citare tutti gli altri inquilini – unita alla complessità della materia – funzionava da deterrente. Il voto semplificato in assemblea, comunque, potrebbe eliminare anche queste cause e, con un po' di buona volontà, favorire lo smaltimento dell'arretrato.

Le mosse giuste

Perché questo obiettivo non rimanga sulla carta, però, bisogna che i condòmini si muovano con attenzione: altrimenti, il momento della controversia sarà solo rinviato, e chi si riterrà danneggiato dalla nuova tabella impugnerà la delibera o promuoverà l'azione di revisione.

I dubbi sono rilevanti. Subito dopo la sentenza alcuni interpreti, tra cui Confedilizia, hanno affermato che le nuove regole si applicano solo alle tabelle d'uso e non a quelle di proprietà. Altri ancora, invece, ritengono che possano valere per tutte le tabelle. Neppure sui criteri di calcolo delle tabelle la legge detta regole precise. E anche sui presupposti delle modifiche ci sono incertezze: l'assemblea può intervenire a sua discrezione, oppure bisogna rispettare la casistica definita dall'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile?

L'unica soluzione, in attesa che si consolidi un'interpretazione collaudata, è cercare il più ampio consenso nel condominio e consultare un tecnico che sia in grado di valutare la posta in gioco. Ricordando sempre che avviare la procedura per "spostare" un paio di millesimi non avrebbe senso.

cristiano.delloste@ilsole24ore.com

Tipologie diverse

LA FUNZIONE

I millesimi in condominio servono per dividere le spese e votare in assemblea. La legge, però, non fissa un numero massimo di tabelle millesimali per la ripartizione delle spese, né un metodo per predisporle

TABELLA A

Esprime il valore delle unità immobiliari. Serve per dividere le spese necessarie al godimento delle parti comuni e per calcolare le maggioranze assembleari. Impropriamente si parla di "millesimi di proprietà"

TABELLA B

Usata per la ripartizione delle spese di manutenzione delle scale, secondo il criterio fissato dall'articolo 1124 del Codice civile (per metà si guarda al valore dell'alloggio, per metà all'altezza del piano)

TABELLA C

Usata per la ripartizione delle spese di esercizio e manutenzione dell'ascensore. Insieme alle tabelle B e D, costituisce i "millesimi d'uso" o la "tabella delle spese"; a volte chiamata "millesimi generali"

TABELLA D

Viene utilizzata per la ripartizione delle spese di esercizio e manutenzione dell'impianto di riscaldamento centrale. Comunemente si parla anche di "millesimi calore"

TABELLA E

È la tabella utilizzata per suddividere le spese dell'acqua: normalmente è basata non sui millesimi relativi all'alloggio ma sul numero delle persone che vivono nell'unità immobiliare

ALTRE TABELLE

In un condominio possono esserci anche una o più tabelle accessorie, riguardanti ad esempio la pulizia dell'androne, le spese di portierato, le spese relative al al cortile, le spese relative agli impianti tecnici

LE TRE QUESTIONI ANCORA APERTE

1

Quali tabelle possono essere modificate con il voto della maggioranza?

I dubbi nascono dal fatto che, mentre il Codice civile non fa distinzioni, nella prassi esistono diversi tipi di tabelle millesimali. A quali si riferisce la sentenza della Cassazione? Secondo l'opinione a caldo di Confedilizia e di altri interpreti, possono essere modificati a maggioranza solo i "millesimi d'uso", cioè quelli relativi alle spese. Altri addetti ai lavori, invece, rilevano come la sentenza non abbia fatto alcuna distinzione tra le diverse tipologie di tabelle, e quindi ritengono che il principio della modifica a maggioranza valga in tutti i casi. Secondo un'altra lettura, poi, le tabelle d'uso sarebbero modificabili solo dopo aver modificato quelle di proprietà, da cui discendono.

2

Sulla base di quali presupposti si può avviare la modifica delle tabelle millesimali?

Secondo l'interpretazione più largheggiante, l'assemblea può deliberare la modifica delle tabelle millesimali ogni volta che lo ritiene opportuno, a patto ovviamente che il calcolo sia effettuato in modo corretto e senza penalizzare ingiustamente alcuni condòmini. Secondo la lettura del Centro studi nazionali dell'Anaci, invece, continua a valere la casistica definita dall'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. Quindi l'assemblea potrà sì deliberare a maggioranza, ma solo nei casi indicati da quella norma: e quindi in caso di errore, oppure quando il rapporto tra i valori delle unità immobiliari è "notevolmente alterato" perché c'è stata una sopraelevazione, un'espropriazione parziale o un'innovazione di vasta portata. Piccole variazioni, quindi, non consentirebbero di modificare le tabelle.

3

Con quali criteri estimativi possono essere calcolate le nuove tabelle millesimali?

La legge non stabilisce i criteri per il calcolo dei millesimi. La soluzione, piuttosto, è affidata all'esperienza dei professionisti del settore, che utilizzeranno le teniche estimali più adatte: la scelta del metodo, però, può influenzare (almeno in parte) il risultato finale. Indispensabile, allora, che il tenico illustri chiaramente le procedure che ha utilizzato, anche per consentire i controlli e prevenire le contestazioni.

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Fortuna che il parlamento, come ha sottolineato Corrado Sforza Fogliani, presidente di Confedilizia, "ha attenuato la portata della norma originaria contenuta nella manovra, imponendo l'obbligo di aggiornamento nei soli casi di interventi che abbiano comportato una variazione della rendita catastale". Insomma, chi si è limitato a spostare una porta o un tramezzo, senza alterare numero e funzionalità dei vani, non ha nulla da temere.

Quante siano le unità soggette al nuovo adempimento è difficile stabilirlo con precisione. Secondo l'Asppi, l'associazione dei piccoli proprietari, l'obbligo è più forte nel mezzogiorno, dove oltre il 30% delle planimetrie depositate al catasto non sembrerebbero conformi allo stato di fatto dell'immobile. Discorso diverso per quelle proprietà che, invece, una piantina non l'hanno mai avuta: più o meno – secondo alcune stime – due milioni e mezzo, soprattutto di vecchi immobili. A conti fatti (si vedano le cifre in basso), l'universo delle proprietà non in regola è verosimilmente costituito da circa tre milioni di unità.

I professionisti salutano la novità con favore, anche perché potranno aprirsi opportunità di lavoro nei casi in cui ci si rivolgerà al tecnico per verificare ed eventualmente riallineare le eventuali incongruenze. Prima di tutto, però, "è una norma di civiltà edilizia", precisa Bruno Razza del Consiglio nazionale dei geometri. Anche perché, in base all'esperienza professionale, le disposizioni incideranno soprattutto sugli edifici più vecchi, quelli costruiti fino alla metà degli anni '80. I costi – ad avviso di Razza – potranno variare in base alle singole situazioni che presenteranno gli immobili. Stesso discorso anche sui tempi necessari. "Se non ci sarà bisogno di sanatorie edilizie e quindi di far intervenire anche il comune – sottolinea Razza – qualunque tecnico in quindici giorni riesce a risolvere questi casi. Se poi bisogna aggiornare anche le mappe con ampliamenti, l'iter è un po' più lungo, ma credo che un mese sia più che sufficiente". Positivo il giudizio anche di Massimo Gallione, presidente del Consiglio nazionale degli architetti: "C'è un dato sull'abusivismo in Italia che è particolarmente pesante così come quello della mancanza di interventi sulla sicurezza. L'aggiornamento delle planimetrie è un primo passo per mettere a posto la situazione. La proprietà di un immobile significa anche dare garanzie a chi ci abita".

La "rivoluzione" dei millesimi

di Paolo GattoCronologia articolo30 agosto 2010

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Storia dell'articolo

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Questo articolo è stato pubblicato il 30 agosto 2010 alle ore 09:49.

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Non c'è stata solo la manovra a riscaldare l'estate sul fronte casa. Alle nuove disposizioni di legge, si aggiungono infatti anche le interpretazioni arrivate dai giudici. La Cassazione, a Sezioni unite, ha segnato una netta discontinuità sulle tabelle millesimali in condominio, applicate in particolare per determinare le quote di spesa. La sentenza 18477/10 (si veda il Sole 24 Ore del 25 agosto) ha sancito l'addio alla necessità di un consenso unanime per la revisione. Un principio di portata dirompente (e gli effetti non tarderanno a manifestarsi già al rientro dalle ferie) che si potrà applicare anche al supercondominio: l'istituto presuppone che alcuni beni o impianti siano comuni a diversi edifici costituiti, singolarmente, in condomini, se c'è un rapporto di accessorietà necessaria tra i beni stessi e le unità abitative dei diversi stabili.

Il raggio d'azione

Secondo la giurisprudenza, al supercondominio si applicano in toto le norme sul condominio. Di conseguenza, le delibere dell'assemblea generale del supercondominio hanno efficacia diretta ed immediata nei confronti dei singoli condòmini degli edifici che ne fanno parte, senza necessità di passare attraverso le delibere di ciascuna assemblea condominiale. E si appplicano anche le disposizioni fissate dal codice civile (articolo 1136) su convocazione, costituzione e formazione e calcolo della maggioranze (in questo senso si è pronunciata la Cassazione con la sentenza 7286/06).

Quindi, per poter ripartire le spese di un supercondominio, sono necessarie delle specifiche tabelle per ogni bene comune. La questione ha sempre rappresentato un notevole problema, soprattutto per quanto concerne la gestione e la manutenzione di beni di vitale importanza per il funzionamento degli stabili ma che sono, necessariamente, comuni a più edifici. I costruttori, infatti, si sono sempre preoccupati di redigere tabelle in presenza di effettivi complessi immobiliari.

Ma i nodi riguardano strade e fognature, che vedono la successiva aggiunta di utenze legate all'urbanizzazione di una zona, tanto da coinvolgere interi comprensori.

Senza l'accordo

Per le fognature, ad esempio, quando si presenta la necessità di intervenire e non c'è un accordo immediato, diviene pressoché impossibile procedere alla ripartizione della spesa.

In primo luogo, infatti, sussiste il tema della diversa misura di utilizzo (si pensi a viali e strade private) ma, soprattutto, il problema riguarda la disomogeneità dei millesimi dei diversi stabili. Il millesimo relativo a uno stabile rappresenta, infatti, la misura unitaria della quota di proprietà dei condomini e non può essere sommato a quelli di altri edifici per apprezzare la proporzione su parti comuni.

Il confronto

Prima della pronuncia 18477/10, qualora gli amministratori non avessero trovato un accordo preventivo o i condomini dei singoli edifici non avessero approvato e corrisposto la loro quota di spesa, era necessario un giudizio che coinvolgesse tutti i singoli condomini del comprensorio, con citazione diretta degli stessi per la formazione giudiziale di tabelle.

Con il nuovo indirizzo, invece, le tabelle di ripartizione specifiche possono essere approvate a maggioranza qualificata dall'assemblea generale del supercondominio e l'eventuale giudizio potrà essere instaurato solo in caso di errore da colui che si ritenga leso.

La mancata omogeneità dei millesimi dei diversi stabili non impedisce l'assunzione di maggioranze se sono rispettate le reali proporzioni. La Cassazione (con la sentenza 6202/98) aveva chiarito che il criterio di identificazione delle quote di partecipazione al condominio esiste prima e indipendentemente dalla formazione dei millesimi. In sede di approvazione della nuova tabella specifica per il bene in supercondominio, pertanto, possono essere utilizzate quote non esatte, purché siano rispettate, sostanzialmente, le maggioranze, salvo successiva verifica anche giudiziale.

Ecco perché la lettura fornita ora dalle Sezioni unite potrà contribuire a risolvere molti problemi nel supercondominio.

I PUNTI PRINCIPALI

La revisione

- La sentenza 18477 della Cassazione, depositata lo scorso 9 agosto, rappresenta un rovesciamento di prospettiva nell'approvazione delle tabelle millesimali in condominio

- La pronuncia a Sezioni unite cambia impostazione rispetto alla teoria per la quale l'approvazione della tabella millesimale costituirebbe un "negozio di accertamento" del diritto di proprietà sulle parti comuni e quella per cui costituisca fonte dell'obbligo dei condomini di concorrere nelle spese

La natura

- La tabella non va ad incidere sul valore dalla proprietà ma ha semplicemente un impatto sugli obblighi contributivi

- Gli eventuali errori della nuova tabella possono essere corretti mediante la speciale azione di revisione prevista dall'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile

I voti necessari

- Le tabelle millesimali devono essere allegate al regolamento, che può essere approvato a maggioranza

- In base al ragionamento sviluppato dalle Sezioni unite, risulta evidente la "differenza" di trattamento tra il regolamento approvato a maggioranza e un suo allegato per il quale si richiede l'unanimità

Il regolamento contrattuale

- Per la Suprema corte neppure le tabelle millesimali allegate a un regolamento contrattuale sarebbero esenti dallo stesso tipo di osservazione

- Una volta accertata la competenza della assemblea, la maggioranza può sempre intervenire, senza che possa costituire ostacolo l'unanimità della precedente manifestazione di volontà espressa dai singoli

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Ecco che cosa cambia in condominio con la rivoluzione dei millesimi

di Saverio FossatiCronologia articolo26 agosto 2010

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Questo articolo è stato pubblicato il 26 agosto 2010 alle ore 07:47.

Per il condominio è in arrivo una piccola rivoluzione. Non appena saranno tutti tornati dalle ferie, c'è da scommetterci, i telefoni degli amministratori si faranno più caldi. La sentenza n. 18477/2010 delle sezioni unite della cassazione (segnalata sul "Sole 24 Ore" di ieri) ha spezzato uno dei tabù del condominio: che per rivedere le tabelle millesimali, usate soprattutto per determinare le quote di spese dei singoli condomini, occorra l'unanimità. Per la Corte, invece, basta una delibera che venga votata dalla maggioranza dei presenti in assemblea, che rappresentino almeno 500 millesimi.

Quante volte, di fronte a evidenti modifiche della superficie delle singole unità immobiliari (guarda la tabella con i casi più frequenti) non si è riusciti a risolvere il problema della ridistribuzione dei millesimi in base alla nuova situazione. "La sentenza è senz'altro da approvare - dice Maurizio de Tilla, uno dei massimi esperti della materia - È vero che il condominio delibera con una maggioranza ma in modo tale che si sente leso può tranquillamente impugnare la decisione.

Si finalmente è usciti dal formalismo dell'unanimità: oggi se impugno devo dissentire argomentando. E se il calcolo è perfetto e aderente, devo trovare motivi validi". C'è, in effetti, il problema di quei criteri che restano non fissati da nessuna norma ma solo richiamati dalle circolari (si veda l'articolo sotto). "Si applicano però le regole dell'estimo - prosegue de Tilla -. C'è una base di discrezionalità ma la parte scientifica può condurre a regole prevalenti".

Anche la parte contenziosa ha un beneficio dalla sentenza: prima l'unica soluzione erano delle defatiganti cause dove tutti i condomini dovevano essere tirati in ballo, con spese enormi e tempi eterni. "Questa sentenza - conclude de Tilla - rende l'amministratore unico soggetto nel caso di impugnativa, mentre prima si dovevano chiamare in causa tutti i condomini, con grandi lungaggini: su cinquanta cause del genere sono riuscito a portarne a sentenza solo due. Ora si stabilisce la legittimazione passiva dell'amministratore, il che è molto positivo".

Certo, anche se la sentenza non fa questa distinzione, le modifiche "rapide" sembrano interessare più che altro le tabelle "generali" e non quelle "di proprietà" (come dice Confedilizia) ma sono proprio le prime a essere usate per le spese, quindi sono quelle che contano ai fini economici concreti. "Anche dagli amministratori - dice Carlo Parodi dell'Anaci - la sentenza è stata accolta con soddisfazione. Non va sottovalutato però quanto prescrive l'articolo 69 delle disposizioni di attuazione, in ordine alla modifica dei millesimi, possibile a seguito di "notevoli alterazioni del rapporto tra i valori dei singioli piani". A titolo di esempio, la Cassazione si è già espressa sulla realizzazione di una veranda che non genera aumento di millesimi".

Adesso le sezioni unite della Cassazione, con la sentenza 18477 del 9 agosto, hanno ribaltato questa prassi. Perché di consuetudine giurisprudenziale si tratta e non di legge. Il collegio ha chiarito, con una lunga motivazione redatta da Roberto Michele Triola, che "la delibera che approva le tabelle non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino (...) ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base a una valutazione tecnica". La delibera che approva le tabelle, quindi, per la Cassazione sancisce "il risultato di una operazione tecnica (...) ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale".

La motivazione smonta decenni di giurisiprudenza della Cassazione stessa. Cancella la teoria per la quale l'approvazione della tabella millesimale costituirebbe un "negozio di accertamento" del diritto di proprietà sulle parti comuni e quella per cui costituisca fonte dell'obbligo dei condomini di concorrere nelle spese, (dato che in realtà tale obbligo deriva direttamente dalla legge); la tabella non incide quindi sul valore dalla proprietà, come ritenuto comunemente, ma semplicemente sugli obblighi contributivi.

Le sezioni unite evidenziano poi come gli eventuali errori della nuova tabella possono essere corretti mediante la speciale azione di revisione prevista dall'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile.

Viene poi affrontata la questione, sancita dall'articolo 68 delle disposizioni per la attuazione: le tabelle millesimali devono essere allegate al regolamento, che può essere approvato a maggioranza. Risulta quindi arduo, dice in sostanza la Cassazione, comprendere la ragione per la quale il regolamento possa essere approvato a maggioranza, mentre per un suo allegato si richieda la unanimità. La Corte si spinge più in là: neppure le tabelle millesimali allegate a un regolamento contrattuale si sottrarrebbero alle critiche già esposte. Accertata la competenza della assemblea, la semplice circostanza della accettazione contrattuale della tabella risulterebbe irrilevante, poiché se una materia appartiene alla competenza della assemblea, la maggioranza può sempre intervenire, senza che possa costituire ostacolo la unanimità della precedente manifestazione di volontà espressa dai singoli.

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